WARSZAWA, 9. lipca 2026 r. – Szklane wieżowce, zaawansowane systemy zarządzania i efektowne aranżacje – polski rynek nieruchomości komercyjnych skutecznie aspiruje do miana europejskiej czołówki. Niemniej, nowoczesne przestrzenie pracy niekiedy wciąż powstają z myślą o abstrakcyjnym użytkowniku, a temat dostępności biur funkcjonuje głównie w kontekście obowiązków formalnych. Eksperci JLL, Tétris oraz Fundacji Integracja zwracają uwagę, że prawdziwa inkluzywność to nie tylko kwestia empatii, ale też dojrzała strategia biznesowa, która przynosi wymierne korzyści ekonomiczne i kadrowe.
Realizacja wyłącznie minimalnych wymogów prawa budowlanego często idzie w parze z przekonaniem, że dostosowanie biur do potrzeb osób z ograniczoną sprawnością to kosztowny i niszowy obowiązek. W rzeczywistości projektowanie uniwersalne po prostu się opłaca, a jego efekty służą każdemu – w tym pracownikom po kontuzjach, kobietom w ciąży czy osobom w zaawansowanym wieku, o słabszym wzroku i słuchu.
– Mądre zaplanowanie dróg komunikacyjnych, optymalna akustyka czy czytelna, bezbarierowa nawigacja nie są „specjalnymi udogodnieniami” i wbrew stereotypom nie wymagają estetycznych kompromisów, tj. jaskrawe pasy na podłogach. To elementy ukryte w dobrej architekturze, które poprawiają płynność pracy każdego z nas, niezależnie od tego, czy mierzymy się z trwałą niepełnosprawnością, czy chwilowym spadkiem formy. Tétris Poland nieustannie podnosimy swoje kompetencje i szkolimy się w zakresie dostępnego projektowania, ponieważ chcemy jak najlepiej zrozumieć unikalne potrzeby użytkowników. Tylko dzięki takiemu podejściu możemy proponować rozwiązania najbardziej uniwersalne, funkcjonalne i bezkompromisowe pod względem designu – komentuje Hanna Ruszkowska-Świąder, Head of Design & Engineering, Tétris Poland.
Dostępność jako zysk, a nie koszt
Tworzenie dostępnych biur to nie tylko kwestia odpowiedzialności społecznej, ale też racjonalny rachunek ekonomiczny. Według danych GUS osoby z orzeczeniem o niepełnosprawności (3,9 mln osób) stanowią 10,5% ogólnej liczby ludności Polski, a liczba pracujących (według ZUS) pod koniec 2024 r. wyniosła ponad 738 tys. osób. Dane PFRON wskazują za to, że dla 27% osób z niepełnosprawnościami pozostających bez zatrudnienia, znalezienie pracy jest jedną z najważniejszych potrzeb. Barierą często nie są kompetencje, lecz niedostosowane otoczenie.
– Projektowanie inkluzywne warto postrzegać jako długofalową inwestycję, a nie koszt czy działanie wizerunkowe. Pracodawcy, którzy dostosowują swoje biura, zyskują dostęp do szerokiej puli wykwalifikowanych i zmotywowanych pracowników. Dodatkowo pamiętajmy, że dobrze zaprojektowane biuro podnosi komfort pracy wszystkich zatrudnionym, tym samym wpływając na ich produktywność. Estetyka i dostępność nie wykluczają się wzajemnie, a mądre wykorzystanie narzędzi projektowych skutkuje przestrzenią przyjazną dla wszystkich – mówi Mateusz Gołembiewski, Head of HR, JLL Poland.
Zobaczyć potrzeby, czyli wyzwania w przestrzeni biurowej
Projektowanie uniwersalne opiera się na założeniu, że przestrzeń powinna być funkcjonalna bez konieczności późniejszych, kosztownych adaptacji. Aby to osiągnąć, kluczowe jest zrozumienie, z jakimi konkretnymi wyzwaniami mierzą się pracownicy. Analizy pokazują, że bariery często wynikają nie ze złej woli, ale z braku świadomości. Kamil Kowalski z Fundacji Integracja zwraca uwagę na potrzebę zmiany perspektywy z czysto formalnej na użytkową:
– Spełnienie minimalnych wymogów prawa budowlanego nie zawsze gwarantuje, że przestrzeń będzie dla użytkownika w pełni funkcjonalna. Podczas audytów certyfikacyjnych często spotykamy powtarzające się schematy: biuro na papierze spełnia normy, ale w praktyce przedsionki są zbyt ciasne, by swobodnie obrócić wózek, włączniki światła czy czytniki kontroli dostępu są umieszczone za wysoko, windy nie posiadają systemu komunikatów głosowych, a układy toalet są niefunkcjonalne.
Osobnym wyzwaniem jest dostęp do informacji. Nowoczesny, minimalistyczny design, w którym podłogi, ściany i drzwi zlewają się w jedną, jednolitą płaszczyznę, dla osób słabowidzących staje się barierą orientacyjną. Przestrzeń dostępna to przestrzeń czytelna, w której stosuje się kontrasty, odpowiednie faktury oraz systemy dźwiękowe. Oprócz systemów wspierających komunikację (np. pętli indukcyjnych), eksperci Fundacji zwracają uwagę na przepustowość korytarzy, która ułatwia swobodną rozmowę w języku migowym – ta wymaga zachowania większego dystansu fizycznego między rozmówcami niż komunikacja werbalna.
– Co warto podkreślić, wyzwania architektoniczne mogą pojawić się już przed wejściem do budynku, tj. brak alternatywy dla drzwi obrotowych lub wewnątrz (zbyt wąskie korytarze, małe przedsionki,). Istotne jest także samo stanowisko pracy – możliwość podjazdu do biurka czy odpowiednia przestrzeń manewrowa – dodaje Kamil Kowalski.
Doświadczenie barier na własnej skórze pozwala zupełnie inaczej spojrzeć na projektowanie detali, które dla wielu pracowników decydują o komforcie lub jego braku.
– Tylko od lutego do czerwca 2026 roku nasz zespół doradzał przy ponad 70 000 m kw. powierzchni biurowej, w ramach Diagnozy Środowiska Pracy. To narzędzie, które pozwala nam wskazać małe zmiany robiące duży efekt – i wynieść biura na wyższy poziom, także w znaczeniu inkluzywności. Ale żeby rekomendować trafnie, trzeba zobaczyć przestrzeń oczami jej użytkowników. Dlatego wspólnie z Fundacją Integracja przeszliśmy w naszym biurze w Warsaw Spire testy w specjalnych goglach symulujących m.in. rozwarstwienie siatkówki oraz ze słuchawkami imitującymi wady słuchu. To zmienia perspektywę. Nagle zdajemy sobie sprawę, że uniwersalne projektowanie to nie abstrakcja, ale konkret: to mikrofala umieszczona na blacie, a nie wysoko nad nim, czy kubki w wysuwanej szufladzie zamiast w górnej szafce, po które osoba z urazem barku czy poruszająca się na wózku po prostu nie sięgnie – wskazuje Dominika Bartyzel-Oleksa, Director at JLL Workplace Strategy & Change Management.
Obok barier architektonicznych coraz mocniej uwidaczniają się bariery sensoryczne. Tradycyjne biura typu open space bywają środowiskiem silnie przebodźcowanym. Wysokie natężenie hałasu, mocne oświetlenie czy brak miejsc do pracy w skupieniu generują permanentny stres i utrudniają funkcjonowanie osobom neuroróżnorodnym – np. w spektrum autyzmu czy z ADHD. Dlatego nowoczesne biuro musi oferować odpowiednie strefowanie: wydzielone pokoje ciszy (focus roomy) oraz możliwość regulacji parametrów akustycznych i oświetleniowych.
Składki na PFRON vs. koszt tworzenia przestrzeni
Braku dostępności w miejscach pracy ma swoje konsekwencje również w wymiarze biznesowym. Projektowanie inkluzywne lub jego brak bezpośrednio przekłada się na wyniki finansowe firm. Te zatrudniające powyżej 25 pracowników, które nie osiągają ustawowego 6-procentowego wskaźnika zatrudnienia osób z niepełnosprawnościami, zobowiązane są do regularnych wpłat na PFRON.
– W przypadku dużych organizacji, zobowiązania te mogą sięgać milionów złotych w skali roku. Analiza kosztów alternatywnych wyraźnie pokazuje, że środki te można efektywniej ulokować w modernizacji własnej infrastruktury. Inwestowanie w dostępność poprawia komfort wszystkich zatrudnionych i wiąże się z mniejszą rotacją kadr. Jako liderzy rynku nieruchomości czujemy odpowiedzialność za inicjowanie tej zmiany i edukowanie branży. Funkcjonalność i otwartość przestrzeni biurowych to zysk i dla firm, i dla ich pracowników – wyjaśnia Mateusz Gołembiewski.
Kierunek: biura dla ludzi
Zmiany, przed którymi stoi polski rynek nieruchomości biurowych, wymagają przede wszystkim przewartościowania dotychczasowych definicji. Przez lata przestrzenie pracy były krojone na miarę „standardowego użytkownika”, który w rzeczywistości nigdy nie istniał. Dziś staje się jasne, że prawdziwa wartość architektury tkwi w jej elastyczności i otwartości na naturalną zmienność ludzkiego życia.
Inwestycja w biuro wolne od barier architektonicznych i sensorycznych przynosi firmom wymierne, długofalowe korzyści: od unikania kosztochłonnych składek na PFRON, przez pozyskanie wykwalifikowanych talentów i spadek rotacji kadr, aż po radykalną poprawę komfortu i produktywności wszystkich zatrudnionych. W dobie rosnącego znaczenia kryteriów ESG oraz polityki DEI, projektowanie uniwersalne to nowa definicja standardu rynkowego, w którym zysk finansowy naturalnie wynika z szacunku do potrzeb człowieka.
– Najważniejsza lekcja, jaką musimy jako branża odrobić, dotyczy momentu podejmowania decyzji. Często słyszymy obawę, że projektowanie uniwersalne drastycznie podniesie budżet inwestycji. To mit. Jeśli realne ludzkie potrzeby weźmiemy pod uwagę na samym początku, już na etapie koncepcji i pierwszych szkiców, dodatkowy koszt wdrożenia tych rozwiązań staje się niemal niezauważalny. Prawdziwe koszty generują dopiero późniejsze poprawki, kucie ścian i ratowanie niefunkcjonalnych przestrzeni. Tworzenie biur otwartych dla każdego to nie kwestia gigantycznych nakładów, ale wyobraźni, wiedzy i wrażliwości od pierwszego dnia projektu – podsumowuje Mateusz Gołembiewski.